今年起,物业将全面取消?新规“一锤定音”,三个权益业主需知晓

  • 2021-04-07
  • John Dowson

近日,一位买房人向我爆料:“今天银行疯狂打我电话,问我贷款的钱去哪了!让我提供各种证明,问我资金流向……不断提供、不断完善!一下午10多个电话……” 他感叹道:“房子抵押贷款,现在真的非常严!搞陕西汤峪

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一周前笔者在多个平台发布的“你是否赞同全面取消物业”的在线问卷调查结果显示,在收回的20678份样本中,有19876位受访者选择了“同意”选项。这意味着“赞成取消物业”的占比高达96%之多。物业为何如此不受待见,我国物业管理单位和居民之间的“恩怨”,从这份调查报告的结果中,管中窥豹,可见一斑。

我们不止一次说过,买房物业的选择真的非常关键。一方面,负责任、管理规范的物业单位是小区良好环境、睦邻友好、居住舒适等的保障。一句话,好的物业真的能够让业主有“五星级服务”的感受;另一方面好的物业服务也能给小区房源的市场挂价加分,尤其是顶尖的优质物业管理公司对社区房价的溢价率有时候能高达20%-40%。在一线城市,相同地段、相同配套但不同等级的物业管理的小区,房价差高达10000元/平并不稀奇。

物业管理对住宅小区的重要性不言而喻,为何现实中很多人却对物业没有好感,更有甚者一提到物业就“恨得牙痒痒”呢?不仅普通人十有八九对物业吐槽不断,甚至有一些明星、大佬也站出来公开吐槽物业“做事拖拉”、“推卸责任”、“拿钱不做事”等。

我们归纳总结认为是三方面主要原因:第一,物业对自己的定位不准。业主和物业之间是雇佣关系,换言之物业是服务于业主的。但现实中,很多物业却比业主更像小区的主人,不仅对业主提出的问题不予解决,更有甚者对业主嚣张跋扈;第二,物业行业处于发展初期,行业亟待规范管理。我国的物业行业总的发展年历程不超过30年,尚处于发展初期阶段。有些物业企业是临时搭建,而且对业务压根不熟,存在各类问题,比如服务意识比较差,少服务多收费或者乱收费的现象更是普遍存在。更有甚者利用共用部位进行经营谋取自身利益。所以这里面的矛盾和问题是多方面的。

现实中由于物业的不作为,业主和物业之间的关系也是越来越僵化,甚者有些小区都已经成立了业主委员会,打算把那些不负责任、拿钱不做事的物业“罢免”了。也有专家学者建议应该“全面取消物业”,小区的管理和运营全部交由社区内部进行管理,这样能彻底从源头上解决问题,而且如果小区内部管理运营得当,还可以替大家省钱。过去这些年,不少城市都爆出业主自行管理小区,不仅管理得井井有条,最后还靠公区为整个小区的住户赚取了收益。

最值得一说的是,前两天我看到有个人媒体报道,“从今年起,物业将全面取消”。文章下面留言赞同,甚至是大声喝彩“大快人心”的不计其数。

事实真的如此吗,物业真的会从今年起将全面取消吗?答案是否定的。首先,这个观点完全是个人媒体的“一面之词”,我从头到尾看了文章中的观点,没有找到任何官方全面取消物业法律法规依据。作者发出这个观点,完全是在迎合读者的胃口,直白点说就是“为了骗取点击量”。

其次,官媒对此作出了回应。2020年7月13日,新华社发表了署名毛振华标题为《物业不应是城市“火药桶”》的文章,文中针对“今年起物业将全面取消”进行了直面回应:“在没有找到更好的替代服务之前,物业仍有其存在的价值和必要。”言外之意,全面取消物业是无稽之谈。截止到2020年,我国物业管理规模超287亿平米,物业管理市场规模超7000亿元,全国物业服务单位超过5万家。换言之,物业的重要性是不可替代的。尤其是在2020年特殊时期,全国很多小区的物业都表现出色,深得业主信赖。对于这类物业不仅不应该“一刀切”取消,还应该进行嘉奖。

再者,国资委2020年底公布的一项数据显示,中国物业行业到2030年潜在的市场规模将达1.3万亿元。也就是说,按照这个规模增长,2030年物业管理行业有超过两倍的增长空间。到此答案就非常清楚了,不仅今年物业不会全面取消,未来更不可能,因为我国整个物业行业的发展都正处于逐年递增阶段。而且各项数据显示,未来10年将是中国物业管理行业最佳的机遇期。

除此之外,新规更“一锤定音”未来物业不可能全面取消——2021年1月1日起全面实施的《民法典》中关于物业的新规有明确的改进:如果真的全面取消物业,又何必大费周章对物业管理规范进行整改修订?物业新规来了,真正传递的信息是,未来我国的物业行业发展前景会更广阔,物业服务人员以及行业规模都会更大。正因为此,所以《民法典》新规中关于物业的管理条例才会有所规范。

物业新规来了,三个权益业主需知晓

毛振华在文章中说,最新通过的民法典中,有关物业的表述掷地有声,回应了长久以来群众的普遍呼声,为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。这一点我们完全赞同,通过对物业新规进行剖析,我们发现,新规除对相关矛盾的处置进行了规范外,还对亿万业主增加了三个权益,对此大家需知晓:

第一,业主对物业公司的各项费用的收支有绝对知情权和监督权。

《民法典》第943条:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

以前物业公司的服务管理非常不规范,很多中小物业的各项收费支出等都是“烂账”、“坏账”,而且从来不对业主进行公示。所以业主也压根无从查起,无法监督管理物业公司。这给物业甩锅、占便宜提供了条件。

但新规要求物业需定期各项收支及其它工作内容,意味着赋予了广大业主的监督权和知情权。换言之,业主可以通过账目对物业进行一笔一笔核算查验,这就相当于是企业财务中的“审计”。有人可能会说,即便如此,物业仍然可以玩猫腻,毕竟账目花销都是他们公布,他们可以随便乱报。实则不然,如果业主真的想和物业对账,可以一笔一笔追查,而且可以要求物业对每一笔支出给出合理解释。

一句话,新规赋予业主知情权监督权,要求物业公开账目,根本目的是想通过这种方式倒逼物业公司找准定位,回归服务属性。

第二,业主对物业拥有“解聘权”:不满意,有权决定其去留。

《民法典》第284条:对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

这条新规实际上是赋予了业主对物业的“解聘权”:不满意可以更换。换言之,未来物业公司的服务质量打分,去留等问题都是由业主说了算。毫无疑问,如果业主能好好行使这一权益,物业必然会非常“服帖”。

当然,物业的更换肯定是有条件的,简单来说需要满足两点:其一,要成立业主委员大会,根据法律规定,只有业主委员大会才有权利撤换物业公司;其二,必须是绝大多数业主同意,2/3以上业主投票,其中需达到1/2以上同意。值得一提的是,物业更换看似简单,实则难处很大,整套流程走下来费时费力。所以我们建议,轻易不要和物业“撕破脸”。

第三,赋予业主部分收益权:公共区域的收益应当归全体业主所有

《民法典》第282条:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

2020年西安、杭州等地都报道有物业给业主“分红”,虽然数额不大,每家500元左右,但是这个新闻一经报道,还是羡煞无数小区居民。物业给业主的“分红”从哪里来的?其实就是小区公共区域产生的收益,因为这些公区的所有权属于全体业主所有。

哪些是可以为全体业主产生收益的共有公区?最常见的就是广告牌,电梯广告牌、绿化带广告牌、楼体广告牌、大门拦车杆广告牌等等。这些广告牌业主可以委托物业对外出租,获取的收益扣除成本,全部都应该归全体业主所有。很多人对此一无所知,所以导致长久以来,很多物业都在中饱私囊该收益。理论上说,物业没有经过业主同意就私自在电梯间、宣传栏等区域接广告,也是不合理的,业主可以要求物业清除掉。

新规明确,以上这部分的结余收益应该归全体业主,这意味着如果业主发现物业私吞该收益,可以通过法律程序,来投诉物业的行为,要求其归还该部分收益,具体用途由业主委员会决定。一般都是划入房屋维修基金,或者可以平均分摊给全体业主。

总结:物业和业主是相互依存关系,全国确实存在极个别的小区解聘物业,自己托管,而且管得还不错的情况。但不得不承认,这不可能全国复制。所以,归根结底物业是不可能全面取消的。既然如此,我们就要学会面对和处理好和物业之间的关系。更何况,新版《民法典》赋予了业主监督权、解聘权和收益权,只要业主好好行使这些权力,就基本可以做到让物业“好好做事”。

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